Loyers commerciaux et crise sanitaire

Un très grand nombre de cinémas ont des baux commerciaux basés exclusivement sur un mode de calcul de leurs loyers en pourcentage de leur chiffre d’affaires.

Leur loyer est calculé sur une assiette correspondante à la moyenne d’un ou plusieurs exercices précédents qui rend leur loyer exigible malgré la cessation de l’activité et la disparition temporaire de leur chiffre d’affaires.

Beaucoup d’autres – notamment dans les centres commerciaux - ont un loyer mixte avec une clause sur les recettes et une base forfaitaire qui ne peut être réduite.

Dans les deux cas, le loyer est dû - même pour la période de fermeture administrative.

Le Gouvernement a pris des mesures en matière de loyers commerciaux qui ne visent que les TPE qui relèvent du fonds de solidarité et ne proposent qu’une suspension des pénalités, majorations ou résolutions des baux en cas de non-paiement des loyers.

Les fédérations de bailleurs commerciaux ont de leur côté pris des recommandations destinées à leurs membres (foncières, groupes immobiliers, bailleurs, centres commerciaux, etc.) demandant de repousser le paiement des loyers et leur étalement pour les petites entreprises.

Si des arguments juridiques permettant de repousser ou d’annuler le paiement des loyers commerciaux existent (force majeure, exception d’inexécution, révision du loyer pour imprévision), ils sont fragiles et doivent être confortés par des juges qui prendront nécessairement des décisions au cas par cas et seulement après la crise.

Dans ces circonstances, les fédérations des commerces ont tenté de proposer des solutions en plus des mesures prises par le Gouvernement pour les très petites entreprises, pour faire annuler le paiement des loyers commerciaux. La FNCF a décidé de se joindre à ces 7 fédérations du commerce qui demandaient l’annulation des loyers. Vous pouvez trouver ici leur communiqué de presse.

Par la suite, une médiation sur les loyers a été organisée par le Gouvernement mais a abouti à un échec et a exclu les cinémas des solutions proposées.

Vous trouverez au bas de cette page une lettre-type demandant le report ou l'annulation de votre loyer.


Depuis les premières négociations mises en place par le Gouvernement au printemps 2020 et l’échec de la médiation sur les loyers dont, par principe, les cinémas étaient exclus, seules deux mesures ont été prises concernant la question des loyers :

• Le non-paiement des loyers et des charges locatives pendant la période de fermeture administrative et jusqu’à deux mois après celle-ci ne pourra donner lieu à aucune sanction, pénalité, intérêt, poursuite ni engager l’utilisation de cautions ou de gages de la part du propriétaire.
• Le vote dans la loi de finances pour 2021 d’une mesure de Crédit d’impôt pour les bailleurs permettant de demander l’annulation du loyer de novembre 2020.

La loi de finances pour 2021 a adopté le principe d’un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à annuler une partie des loyers dus par leurs entreprises locataires qui sont administrativement fermées.

Ce crédit d’impôt ne s’applique qu’au mois de novembre 2021.

Conditions relatives à l’entreprise locataire pour l'éligibilité du bailleur au crédit d'impôt :
L’entreprise locataire doit louer des locaux faisant l’objet d’une interdiction d’accueil du public pendant le mois de novembre 2020, ce qui est le cas des cinémas.
En outre, l’entreprise locataire doit :

• avoir un effectif de moins de 5000 salariés ;

• ne pas avoir été en difficulté au 31 décembre 2019, à l’exception des micro et petites entreprises pour autant qu’elles ne fassent pas l’objet d’une procédure de sauvegarde, d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ;

• ne pas avoir été en liquidation judiciaire au 1^er mars 2020.

Quel est le montant du crédit d'impôt bailleur ?

1. Pour les bailleurs d’entreprises de moins de 250 salariés

Les bailleurs d'entreprises de moins de 250 salariés bénéficieront d'un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées. Par exemple : un bailleur qui renonce à un loyer de 600 euros percevra une aide de 300 euros de l’État sous la forme d’un crédit d’impôt. Il prend à sa charge 300 euros, l’entreprise économise 600 euros.

2. Pour les bailleurs d’entreprises de 250 à 5 000 salariés

Les bailleurs d'entreprises de 250 à 5000 salariés bénéficieront d'un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées, dans la limite des 2/3 du montant du loyer. Par exemple, un bailleur qui renonce à un loyer de 12 000 euros d’une entreprise de 400 salariés recevra une aide de 4000 euros de l’État sous la forme d’un crédit d’impôt. Il prend à sa charge 4000 euros et l’entreprise 4000 euros.

Comment calculer les effectifs du locataire pour l’éligibilité du bailleur au crédit d’impôt ?

⇒ Les seuils de 250 et 5000 salariés prévus dans le cadre du crédit d’impôt sont calculés selon les modalités du code de la sécurité sociale. Il s’agit donc du mode de calcul qui s’applique dans le cadre des relations avec l’URSSAF et de la déclaration sociale nominative. Il est déterminé au 1^er janvier de l’année N en calculant la moyenne des effectifs de chaque mois de l'année civile précédente (année N-1). Il est valable toute l’année N.


Que se passe-t-il si le bailleur décide d’abandonner le loyer de novembre après le 31/12/2020 ?

⇒ Les bailleurs seront éligibles au crédit d'impôt pour des abandons de loyers consentis jusqu'au 31 décembre 2021.
Ainsi, un bailleur qui abandonne un loyer afférent au mois de novembre 2020 après le 31/12/2020 sera éligible au crédit d'impôt dès lors qu’il consent cet abandon au plus tard le 31/12/2021.
Le bénéfice du crédit d'impôt devra être demandé dans le cadre de la déclaration d'impôt sur le revenu ou les sociétés suivantes.
L'année au titre de laquelle le bailleur bénéficie du crédit d’impôt dépend de la date à laquelle l'abandon de loyer est consenti :

• Les abandons consentis avant le 31/12/2020 seront pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu ou les bénéfices 2020 (ou de l'exercice en cours à la date de l'abandon) ;

• Les abandons consentis à compter du 01/01/2021 seront pris en compte dans le calcul de l'impôt sur les revenus ou les bénéfices de 2021 (ou de l'exercice en cours à la date de l'abandon).

Le crédit d’impôt est-il applicable aux entreprises qui sont fermées après le 1^er décembre 2020 ?

⇒ Non. Le crédit d'impôt n'est applicable que pour les abandons consentis au titre du mois de novembre 2020.
Le gouvernement considère que les autres mesures mises en place, telles que l’augmentation du fonds de solidarité ou le chômage partiel compensent l’absence de crédit d’impôt pour l’annulation des loyers au mois de décembre ou de janvier.


- Lettre type de demande d’annulation ou de report des loyers :

Ainsi, en plus des mesures et propositions existantes, nous recommandons à tous les cinémas qui ont un loyer à payer, quels que soient leur taille ou leur statut, d’adresser à leur propriétaire bailleur une lettre demandant le report du loyer avec un étalement des loyers dus pour la période ou même l’annulation du loyer.

Ce courrier indique à votre bailleur qu’il peut également bénéficier d’un crédit d’impôt pour l’annulation du loyer de novembre 2021.

Vous pouvez trouver ci-après un modèle de lettre à télécharger :

• en format pdf

• ou si vous le souhaitez en format word